Die gesetzlich verordnete Schließung von Unternehmen aufgrund diverser Covid-19-Verordnungen hat zu großer Unsicherheit dahingehend geführt, ob Miet-/Pachtzinse zu bezahlen sind, gemindert werden können oder ­überhaupt nicht mehr zu bezahlen sind.

Geschäftsraummiete/ Unternehmens­pacht

Vorerst ist zu unterscheiden, ob es sich um eine Geschäftsraummiete handelt oder um eine Unternehmenspacht. Der OGH hat in seiner Leitentscheidung 6 Ob 588/91 die Regeln dafür festgelegt. Von einer Unternehmenspacht spricht man immer dann, wenn auch eine Betriebspflicht vereinbart ist, wenn gewisse operative Parameter vorgeschrieben werden (Sortiment, Öffnungszeiten, Ausgestaltung des Geschäftslokales) und etwa in Einkaufszentren auch gemeinsame Marketingaktivitäten stattfinden. Gegenstand eines Mietvertrages ist jedoch nur das Recht, Flächen zu benützen, ohne weiterer Verpflichtungen. In kurzen Worten kann man daher wie folgt definieren: Unternehmenspacht bedeutet das Wirtschaften mit dem Bestandgegenstand, Geschäftsraummiete das Wirtschaften im Bestandgegenstand (C. Eschelböck, Corona Casuum - die Krone der Zufälle, wobl 2020/135)

Gesetzliche Regelungen

Das Gesetz regelt in § 1104 ABGB für Pächter und Mieter den gänzlichen Entfall der Pflicht zur Zahlung des Bestandzinses bei Vorliegen außerordentlicher Zufälle. Derzeit wird weithin die Meinung vertreten, dass es sich bei Covid-19 um eine Seuche und damit um einen außerordentlichen Zufall im Sinne des § 1104 ABGB handelt. § 1105 ABGB räumt dem Mieter das Recht ein, eine verhältnismäßige Reduzierung des Mietzinses zu begehren, wenn der Mietgegenstand eingeschränkt nutzbar ist. § 1105 Absatz 2 ABGB räumt dem Pächter einen Erlass des Pachtzinses ein, wenn durch außerordentliche Zufälle die Nutzungsmöglichkeit des nur auf ein Jahr gepachteten Gutes um mehr als die Hälfte des gewöhnlichen Ertrages eingeschränkt sind. Mit anderen Worten, bei längerfristigen Pachtverhältnissen oder bei einem Ertragsausfall von maximal der Hälfte steht dem Pächter kein Pachtzinsminderungsanspruch zu. § 1105 Satz 1 ABGB regelt nämlich nur den Minderungsanspruch des Mieters.

Zusammenfassung

Die im Zuge der Covid-19-Krise weithin verbreitete Meinung, dass man Miet- und Pachtzinse generell nicht mehr zu bezahlen hat, ist falsch. Das Gesetz regelt ganz klar, wer einen Mietzinsminderungsanspruch hat (Miet- und Pachtverhältnisse unter einem Jahr) und wer einen Minderungsanspruch definitiv nicht hat – der Unternehmenspächter. Interessant ist, dass bei Mietverhältnissen ein Verzicht auf derartige Minderungsansprüche im Vorhinein nicht möglich ist. Bei Pachtverhältnissen ist es bereits im Vorfeld möglich, dass im Rahmen des dispositiven Rechts die Gefahrtragung für den sogenannten „gewöhnlichen Zufall“ auf den Pächter übertragen wird. Der Gedanke findet dahin seine Rechtfertigung, dass ein längerfristiges Pachtverhältnis auch die Möglichkeit bietet, kurz- oder mittelfristige Ausfälle zu kompensieren

| Joachim Bucher